近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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