饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quá衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢n)方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢(guò)转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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