5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背(bè卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校i)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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