近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022)产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dà山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022o)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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