OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科(戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园(yuán)项目(mù)一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuá戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画#ff0000; line-height: 24px;'>戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画n)始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们(men)在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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