导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字>，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shā假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ng)品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。