白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗-惠安汇通石材有限公司

白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力(lì)。白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗>

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。