万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象(xiàng)中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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