“现在(zài)的房地(dì)产很难再出(chū)现像过去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注(zhù)度从(cóng)板(bǎn)块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都(dōu)已(yǐ)经双杀到了(le)最底部，而(ér)且是反复(fù)地杀(shā)到了底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下(xià)今年房(fáng)地产的开发资(zī)金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些(xiē)房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还(hái)是那些有国企背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较(jiào)困(kùn)难，所以整个行业出现了一(yī)个很明显的分化(huà)，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房企(qǐ)在资(zī)本市场(chǎng)表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国资背景的(de)民(mín)营(yíng)房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内，我们的(de)逻(luó)辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水平；利(lì)润率是不是行业(yè)内最高的；融资成本(běn)是否是(shì)行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是有着较稳健(jiàn)特色(sè)的(de)国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称得(dé)上完全健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着国央企的(de)资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的张弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观(guān)的(de)预判未来市场(chǎng)，以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉(jué)到(dào)机会来了(le)，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进行大(dà)举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也(yě)实现了快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利用率(lǜ)，预(yù)计今年会有(yǒu)更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的(de)赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一(yī)线城市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～202李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶0年期间(jiān)扩张(zhāng)的(de)民营企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市(shì)场没(méi)有(yǒu)想象得(dé)那么好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率(lǜ)提(tí)高到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居(jū)高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对(duì)比的(de)是(shì)，华润置地(dì)、中国(guó)海外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿(ná)地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净(jìng)负(fù)债率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会(huì)更(gèng)胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的(de)融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企自(zì)然而然(rán)就具有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房企(qǐ)，机构更加看(kàn)好(hǎ李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶o)国(guó)央(yāng)企(qǐ)，但这也并(bìng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十(shí)大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵(líng)活配置混(hùn)合型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据(jù)一(yī)季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨(bīn)江李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶集团9543万(wàn)股(gǔ)，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和(hé)其自(zì)身(shēn)的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年时(shí)间，房地(dì)产市场整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州(zhōu)本土(tǔ)房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归(guī)母净利润(rùn)依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自(zì)身业绩的(de)持(chí)续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州的战(zhàn)略布(bù)局(jú)关(guān)系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的(de)土储补充(chōng)同样较(jiào)为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前(qián)十，根(gēn)据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一(yī)倍(bèi)以(yǐ)上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来(lái)多(duō)家机(jī)构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链上(shàng)的中游环节(jié)，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服(fú)务、家(jiā)用(yòng)电器(qì)、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们(men)相对看好，因(yīn)为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的(de)数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地(dì)产产业(yè)链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内(nèi)装相关(guān)的行业，例(lì)如(rú)消(xiāo)费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛(sài)道的(de)公(gōng)司，它们分别(bié)是富(fù)安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线(xiàn)的(de)基(jī)础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富安(ān)娜实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司一(yī)季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力(lì)价(jià)值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占(zhàn)据了半(bàn)壁(bì)江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾经风(fēng)光(guāng)一(yī)时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内(nèi)表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段(duàn)，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论(lùn)是营收(shōu)还是归(guī)母净利润，公(gōng)司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流(liú)通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发(fā)基(jī)金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广发(fā)策(cè)略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也成为(wèi)志(zhì)邦家居(jū)十大流(liú)通股股东中(zhōng)仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意思(sī)的是，他(tā)似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公司(sī)金牌橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全(quán)部三只产品(pǐn)均登榜十大流(liú)通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过(guò)这类标的(de)大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固定人员成本的年度(dù)增(zēng)长，不过服务没有特(tè)别好，客(kè)户没有那么满意，能做到提(tí)价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在业(yè)内做到到期之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它(tā)的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶