我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊g>导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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