导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么ng>

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期(qī)。