万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目(mù拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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