OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎ魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段ng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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