近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗p>

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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