近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子span>rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额(é)持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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