文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shān社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容g)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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