导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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