近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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