5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么么亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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