OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市场(c金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名hǎng)信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户(hù)退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会根(金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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