近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiān三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式g)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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