近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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