文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购(俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大)定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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