5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(sh冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型ù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎ冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型o)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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