饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fún. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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