近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(j雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质ūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　<雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质strong>评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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