文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗)过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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