引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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