5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发(fā谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别)其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(f谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别ù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别