饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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