文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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