导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字城市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字