文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，202见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语0年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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