5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利(lì)润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率分压公式是什么，分压公式是什么意思在(zài分压公式是什么，分压公式是什么意思)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不分压公式是什么，分压公式是什么意思确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 分压公式是什么，分压公式是什么意思