饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)德国有多大面积，德国相当于中国哪个省地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(德国有多大面积，德国相当于中国哪个省guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市(shì)的(de)二(èr)手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其(qí)视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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