导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mí蒙古女人为什么不能碰n)户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　蒙古女人为什么不能碰g alt="中(zhōng)国户均(jūn)几套(tào)房(fáng)？| 民(mín)生·周(zhōu)君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807078.png">

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。

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