近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对2l是多少毫升 2l是多少升于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机2l是多少毫升 2l是多少升会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 2l是多少毫升 2l是多少升