近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红戊申年是哪一年>

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底戊申年是哪一年层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、戊申年是哪一年公募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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