5月以来，房地(dì)产板块个当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句