万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(p寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶éng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶p>

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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