导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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