近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎn指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好g)因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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