5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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