饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会(huì)利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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