5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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