饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户比较长的古诗词，比较长的古诗10句个人信息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo比较长的古诗词，比较长的古诗10句)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和(hé)反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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