万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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