导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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