导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū已婚女性英文称呼，女性英文称呼)域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建已婚女性英文称呼，女性英文称呼设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统已婚女性英文称呼，女性英文称呼计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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