5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜(处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法